「自社の新規事業としてホテル・旅館を運営したい」
「不動産事業との相乗効果を考えて、宿泊事業へ参入したい」
「既存事業の顧客やサービスを活かして、宿泊領域まで事業を広げられないか」
こうした考えから、これまで宿泊施設を運営してこなかった企業が、ホテル・旅館・民泊などの宿泊事業への参入を検討するケースがあります。
宿泊事業へ参入する方法は、新築ホテルの開発や既存建物のコンバージョンだけではありません。
もう一つの選択肢となるのが、すでに営業しているホテル・旅館・民泊などをM&Aで取得する方法です。
既存施設のM&Aでは、取引スキームや案件の条件によって、建物・設備だけでなく、従業員、取引先、運営ノウハウ、営業実績などを引き継げる可能性があります。
一方で、宿泊業は「不動産を取得すれば終わり」という事業ではありません。
許認可、集客、料金設定、清掃、人材、設備管理、地域との関係など、取得後の運営力が収益を大きく左右します。
そのため異業種から参入する場合には、
「ホテルを買えるか」ではなく、「自社が取得後にどのような価値を加えられるか」
まで考えることが重要です。
この記事では、不動産、飲食・小売・サービス、IT・テクノロジーなどの異業種から宿泊事業へ参入する際の代表的なパターンと、M&Aを活用するメリット、取得前に確認したいポイントを解説します。
この記事でわかること
◎異業種からホテル・旅館・民泊へ参入する方法
◎新規開発ではなくM&Aを活用するメリット
◎不動産会社による宿泊事業参入の考え方
◎飲食・小売・サービス企業との相乗効果
◎IT・テクノロジー企業による宿泊事業参入
◎株式譲渡・事業譲渡による違い
◎異業種参入で確認したい許認可・人材・運営体制
◎買収後の事業計画を考える際のポイント
監修：INVESTEL M&Aアドバイザリーチーム
1. なぜ異業種から宿泊事業へ参入するのか
ホテル・旅館・民泊などの宿泊事業は、それ単体で収益を生み出すだけでなく、企業がすでに持っている事業や資産と組み合わせることで、新たな価値を生み出せる可能性があります。
例えば、不動産会社であれば、物件の取得・開発・管理に関するノウハウを活用できます。
飲食企業であれば、食を宿泊体験に組み込むことで、宿泊単価や施設の付加価値を高められる可能性があります。
IT企業であれば、自社のシステムやデータ活用によって、予約管理・料金設定・業務効率化を進められるかもしれません。
異業種から宿泊事業へ参入する主な目的は、大きく3つに整理できます。
① 新しい収益源をつくる
既存事業だけに依存せず、宿泊事業を新たな収益の柱として育てる考え方です。
② 既存事業との相乗効果をつくる
不動産、飲食、小売、観光、ITなど、自社がすでに持っている資産・顧客・技術・ブランドを宿泊事業へ展開します。
③ 既存の経営資源を活用する
遊休不動産、地域ネットワーク、店舗、顧客基盤、人材などを宿泊事業と組み合わせることで、新たな収益機会をつくる考え方です。
重要なのは、「宿泊市場が伸びているから参入する」だけでは不十分ということです。
異業種参入では、
自社の強み × 宿泊施設
によって、既存の宿泊事業者にはない価値をつくれるかが重要になります。
2. なぜゼロから開業するのではなく「M&A」なのか
異業種から宿泊事業へ参入する方法は、M&Aだけではありません。
大きく分けると、
といった方法があります。
M&Aの特徴は、すでに存在している事業基盤を取得できる可能性があることです。
案件や取引スキームによって異なりますが、
・既存施設
・家具・設備
・従業員
・運営ノウハウ
・取引先
・過去の営業実績
・顧客・予約導線
・ブランド
などを引き継げる場合があります。
新規開業では、これらをゼロから構築しなければなりません。
そのためM&Aは、参入までの時間を短縮しながら、既存の事業基盤を活用できる可能性がある方法といえます。
3. 参入パターン①｜不動産会社 × 宿泊M&A
異業種の中でも、宿泊事業との親和性が比較的高いのが不動産関連企業です。
不動産会社は、
・物件取得
・売買
・賃貸
・開発
・建物管理
・修繕
・資金調達
など、宿泊施設の「不動産部分」に関するノウハウをすでに持っている場合があります。
そのため、宿泊事業へ参入することで、
不動産収益＋宿泊事業収益
という考え方が可能になります。
例えば、賃貸住宅として運用していた物件を宿泊施設へ転用したり、既存ホテル・旅館を取得して再生したり、複数施設を取得してポートフォリオを構築したりする方法があります。
不動産会社が強いのは「物件」、弱くなりやすいのは「運営」
不動産会社が宿泊事業へ参入する際に注意したいのが、
不動産経営とホテル経営は同じではない
ということです。
賃貸不動産では、一度入居者が決まれば一定期間の賃料収入が期待できます。
一方、宿泊施設では毎日客室を販売します。
そのため、
・ADR（平均客室単価）
・OCC（客室稼働率）
・RevPAR
・OTA運用
・レベニューマネジメント
・清掃
・リネン
・フロント・ゲスト対応
・クチコミ管理
など、不動産賃貸とは異なる運営能力が必要になります。
物件を安く取得できても、宿泊運営がうまくいかなければ収益は上がりません。
したがって不動産会社の宿泊参入では、
「物件を取得する力」＋「宿泊施設を運営する力」
の両方をどう構築するかが重要です。
4. 参入パターン②｜飲食・小売・サービス × 宿泊M&A
飲食、小売、サービス業も、宿泊事業と組み合わせやすい領域です。
例えば飲食企業であれば、
宿泊＋食
という形で、自社の強みを宿泊体験へ展開できます。
単に「ホテルの中に飲食店を入れる」だけではありません。
地域食材を使った朝食、レストラン、バー、食体験などを宿泊と組み合わせることで、施設そのものの価値を高められる可能性があります。
小売企業であれば、
宿泊＋商品・ブランド体験
という考え方もできます。
宿泊施設を単なる「寝る場所」ではなく、自社ブランドを体験してもらう場として活用する方法です。
飲食・小売企業が活かしやすい強み
こうした企業には、
・接客
・店舗運営
・採用・教育
・ブランド
・商品開発
・顧客基盤
・SNS・マーケティング
・多店舗運営
など、宿泊業にも応用できる経営資源があります。
一方で、新たに必要になるのが、
・宿泊施設の許認可
・OTA運用
・宿泊料金設定
・客室清掃
・夜間・緊急対応
・設備管理
などです。
したがって、既存事業の強みをそのまま持ち込むだけでなく、自社にない宿泊機能を誰が補完するのかまで設計する必要があります。
5. 参入パターン③｜IT・テクノロジー × 宿泊M&A
IT・テクノロジー企業にとって、宿泊施設はさまざまな業務改善余地を持つ事業でもあります。
例えば、
・PMS
・サイトコントローラー
・レベニューマネジメント
・スマートロック
・無人チェックイン
・清掃管理
・AIによる問い合わせ対応
・CRM
・データ分析
など、テクノロジーを活用できる領域は多岐にわたります。
そのため、既存の宿泊施設を取得し、自社の技術を導入することで、
売上向上＋運営効率化
を目指す方法が考えられます。
また、自社サービスを宿泊施設へ提供している企業であれば、自ら施設を運営することで、実際の運営データや現場の課題をプロダクト開発へ還元するという考え方もあります。
「ホテル運営はすべてDXできる」と考えない
一方で、宿泊施設は現場産業でもあります。
どれだけシステム化しても、
・客室清掃
・設備故障
・忘れ物
・ゲストトラブル
・近隣対応
・緊急対応
など、物理的な対応が必要になる業務は残ります。
そのためIT企業が参入する場合も、
「どこまでテクノロジーで効率化し、どこから人・現場で対応するのか」
を明確にする必要があります。
6. 実は重要なのは「何業から参入するか」ではない
ここまで3つの業種を紹介しましたが、宿泊M&Aでは「何業から参入するか」だけで成否が決まるわけではありません。
重要なのは、
自社が持っているもの
と
買収対象の宿泊施設に足りないもの
が噛み合っているかです。
例えば、
不動産会社
→ 物件取得・資金調達・修繕が強い
飲食企業
→ 食・接客・店舗運営が強い
IT企業
→ システム・データ・業務効率化が強い
という違いがあります。
一方、取得対象のホテルが、
「立地は良いが集客が弱い」
「売上はあるが運営コストが高い」
「建物は良いがブランドが弱い」
「料理の評価が低い」
など、どのような課題を抱えているかによって、最適な買い手は変わります。
つまり、
買収対象の弱み × 自社の強み
が合致する案件を探すことが、異業種参入における重要な考え方です。
7. 異業種から宿泊M&Aへ参入する前に確認したい7つのポイント
① なぜ宿泊事業へ参入するのか
最初に明確にしたいのが目的です。
「インバウンドが伸びているから」
だけではなく、
- 新規事業をつくりたい
- 自社不動産を活用したい
- 飲食事業との相乗効果をつくりたい
- 自社サービスの利用施設を増やしたい
- 地域事業へ参入したい
など、参入目的を具体化します。
② 自社運営か、運営委託か
宿泊施設を取得したからといって、自社ですべて運営する必要はありません。
大きく、
自社運営
運営会社への委託
という選択肢があります。
異業種参入では、自社が強い部分へ集中し、宿泊運営を専門会社へ任せる方法も検討できます。
③ 許認可
旅館業、住宅宿泊事業、飲食営業、消防、建築など、対象施設の営業に必要となる許認可・法令対応を確認します。
特にM&Aでは、取引スキームによって必要な承継・届出・申請等が変わる可能性があるため、契約前に確認することが重要です。
④ 既存スタッフ
宿泊施設では、人材そのものが事業価値の一部になることがあります。
特に旅館では、
- 支配人
- 女将
- 料理人
- フロント
- 清掃
- 施設管理
など、既存スタッフの退職によってサービス品質が大きく変わる可能性があります。
M&Aでは、
「建物を引き継げるか」だけでなく、「人を引き継げるか」
も重要です。
⑤ 運営委託先・取引先
宿泊施設では、
- OTA
- 清掃会社
- リネン会社
- 食材仕入先
- システム会社
- 設備管理会社
- 廃棄物処理会社
など、多くの外部企業と連携しています。
M&A後も同じ条件で契約を継続できるとは限らないため、契約内容と承継可否を確認します。
⑥ CAPEX
異業種参入では、取得価格だけを見ないことも重要です。
例えば、
取得価格：1億円
でも、
取得諸費用：700万円
設備更新：1,500万円
リニューアル：2,000万円
運転資金：800万円
が必要なら、実際の投資額は大きく変わります。
したがって、
取得価格＋取得諸費用＋CAPEX＋運転資金
まで含めた総投資額で判断します。
⑦ 買収後100日間の計画
異業種参入で特に重要なのが、取得後です。
クロージングした瞬間から、
・従業員
・ゲスト
・OTA
・取引先
・設備
・売上
・支払い
は動き続けます。
そのためM&A契約を締結する前から、
Day1：取得直後に何をするか
Day30：何を変更するか
Day100：どこまで改善するか
というPMI（買収後統合）の計画を作っておくことをおすすめします。
8. 異業種参入では「買収後に何を変えるか」まで投資判断する
宿泊M&Aでは、過去のPLを見るだけでは十分ではありません。
例えば買収前のホテルが、
年間売上：1億円
GOP：2,000万円
だったとしても、それだけで投資判断はできません。
自社が取得することで、
ADRを上げられるのか
OCCを改善できるのか
OTA手数料を抑えられるのか
人件費・清掃費を効率化できるのか
飲食売上を増やせるのか
ブランド価値を高められるのか
まで考えます。
つまり、異業種による宿泊M&Aでは、
現状価値
だけではなく、
買収後価値
を見ることが重要です。
自社の強みを投入した結果、売上・GOP・施設価値をどこまで改善できるのか。
ここまでシミュレーションすることで、初めて「自社がこのホテルを買う意味」が見えてきます。
まとめ｜異業種からの宿泊参入は「自社の強み × 宿泊施設」で考える
異業種からホテル・旅館・民泊などの宿泊事業へ参入する方法として、M&Aは有力な選択肢の一つです。
M&Aを活用すれば、案件やスキームによっては、既存施設、設備、人材、運営体制、営業実績などの事業基盤を活用しながら参入できる可能性があります。
一方で、
「営業中のホテルを買えば、そのまま経営できる」
というほど単純ではありません。
重要なのは、
自社の強みは何か
対象施設の課題は何か
自社が取得することで何を改善できるのか
という3点です。
不動産会社であれば不動産・開発力。
飲食企業であれば食・接客・ブランド力。
IT企業であればテクノロジー・データ活用力。
それぞれの強みを宿泊事業へ掛け合わせることで、既存事業だけでは生み出せなかった価値をつくれる可能性があります。
だからこそ異業種からの宿泊M&Aでは、
「良いホテルを探す」のではなく、「自社だから価値を高められるホテルを探す」
という視点が重要です。
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免責事項
本記事は、宿泊施設のM&Aおよび許認可に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の案件に対する法律・税務・行政手続その他の専門的助言を行うものではありません。
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