宿泊特化型M&A・投資プラットフォーム東京の宿泊税が「3％」に！ホテル・民泊の宿泊料金とM&A価値はどう変わる？
2027年4月、東京都の宿泊税が大きく変わります。
これまで1人1泊100円・200円だった宿泊税が、宿泊料金の3％という定率方式へ変更されます。
さらに、これまで東京都の宿泊税の対象外だった簡易宿所や民泊も、新たに課税対象となります。
例えば、1人1泊5万円のホテルなら、宿泊税は1,500円。
2人で2泊すれば、合計6,000円です。
一方、1人1泊13,000円未満の宿泊は課税されません。
これは単なる税金の変更なのでしょうか。
ホテル経営者や投資家にとって、実はもっと重要な問題があります。
それは、宿泊税が旅行者の支払総額を変え、ホテルの価格競争力や収益構造に影響する可能性があるということです。
2026年3月には京都市が宿泊税を引き上げ、1人1泊10万円以上の宿泊では税額が1万円になりました。
2026年10月には那須町でも宿泊税の課税が始まっています。
宿泊税は、全国の観光地で考えるべき経営テーマになりつつあります。
今回は、東京都の宿泊税改正を起点に、宿泊料金、ADR、RevPAR、NOI、ホテルM&A、民泊投資への影響をINVESTELの視点から考察します。
1．2027年4月、東京都の宿泊税は何が変わる？
東京都の宿泊税改正は、2026年6月に総務大臣の同意を得て、2027年4月1日から施行されることが決まっています。
主な変更点は次のとおりです。
| 項目 | 現行 | 2027年4月以降 |
|---|---|---|
| 課税方式 | 定額 | 定率3％ |
| 非課税となる宿泊料金 | 1人1泊1万円未満 | 1人1泊13,000円未満 |
| 1人1泊15,000円の場合 | 200円 | 450円 |
| 1人1泊30,000円の場合 | 200円 | 900円 |
| 1人1泊50,000円の場合 | 200円 | 1,500円 |
| 対象施設 | ホテル・旅館 | ホテル・旅館・簡易宿所・民泊 |
※宿泊料金は食事代等を除く課税対象料金。金額は制度比較のための例示です。
これまで東京都では、宿泊料金が高額になっても、宿泊税は基本的に1人1泊200円が上限でした。
しかし新制度では、宿泊料金が高くなるほど税額も増加します。
特に影響が大きいのは、高級ホテル、ラグジュアリー旅館、高単価の一棟貸し施設などです。
ただし、宿泊税は宿泊者が納税義務者となり、宿泊施設が徴収して納入する税金です。
宿泊税が増えることと、ホテルの利益が同額減ることは同義ではありません。
この違いが、今後のホテル経営を考えるうえで重要になります。
2．京都では宿泊税が最大1万円に。全国の観光地で何が起きている？
東京都だけではありません。
京都市では2026年3月1日から宿泊税を改定しました。
現在の税額は、1人1泊の宿泊料金に応じて次のようになっています。
| 1人1泊の宿泊料金 | 京都市の宿泊税 |
|---|---|
| 6,000円未満 | 200円 |
| 6,000円以上2万円未満 | 400円 |
| 2万円以上5万円未満 | 1,000円 |
| 5万円以上10万円未満 | 4,000円 |
| 10万円以上 | 10,000円 |
例えば、1人1泊10万円の高級旅館に2名で2泊した場合、宿泊税は合計4万円です。
東京都の定率3％方式とは異なり、京都市は料金帯によって税額が変わる定額方式を採用しています。
つまり、同じ宿泊料金でも、自治体によって旅行者が負担する宿泊税は大きく異なるということです。
なぜ、こうした動きが広がっているのでしょうか。
背景にあるのは、観光地の受入環境を維持するための財源確保です。
観光客が増えると、地域には経済効果が生まれます。
一方で、道路や公共交通の混雑、ごみ処理、観光施設の維持、地域住民との共生など、新たな費用も発生します。
宿泊税は、こうした観光関連施策の財源として活用されます。
ここで重要なのは、宿泊税を単なる「旅行者への負担増」と見るのではなく、観光地の価値を維持・向上させるための投資財源として捉える視点です。
3．宿泊税が上がると、ホテルのADRは下がるのか？
ホテル経営者が最も気になるのは、宿泊税の引上げによって予約が減るのか、という問題ではないでしょうか。
例えば、1人1泊30,000円のホテル。
東京都の現行制度では、宿泊税200円を加えて30,200円。
新制度では、宿泊税900円を加えて30,900円になります。
差額は700円です。
この700円を旅行者が追加負担しても、宿泊需要が変わらなければ、ホテルの宿泊売上やADRに直接的な影響はありません。
しかし、旅行者が比較するのは宿泊料金だけではありません。
実際に支払う総額です。
例えば、旅行者の予算が1泊30,000円だった場合、宿泊税を含めた金額が予算を超えると、より安いホテルを選ぶ可能性があります。
このときホテル側には、大きく2つの選択肢があります。
① 宿泊税をそのまま宿泊者に負担してもらう
宿泊料金は維持できますが、旅行者の支払総額は上がります。
② 宿泊料金を調整し、旅行者の支払総額を抑える
価格競争力は維持しやすくなりますが、ホテル側のADRが下がる可能性があります。
つまり宿泊税は、制度上は宿泊者が負担する税金でも、価格競争が激しい市場ではホテル側の収益にも間接的に影響し得るのです。
重要なのは、宿泊税の増加分を機械的に宿泊料金から差し引くことではありません。
旅行者が何に価値を感じ、いくらまで支払うのかを把握することです。
4．高級ホテルとビジネスホテル、どちらへの影響が大きい？
宿泊税の影響は、すべてのホテルで同じではありません。
例えば東京都の新制度では、1人1泊13,000円未満の宿泊は課税されません。
一方、1人1泊50,000円なら宿泊税は1,500円、100,000円なら3,000円になります。
金額だけを見ると、高単価ホテルほど負担が増えます。
しかし、実際の需要への影響は一概には判断できません。
高級ホテルの宿泊者は、立地、ブランド、サービス、眺望、体験などを重視するため、宿泊税の増加が予約判断に与える影響は限定的かもしれません。
一方、価格に敏感な宿泊者が多い市場では、数百円の差でも予約率に影響する可能性があります。
また、民泊や一棟貸しでは注意すべき点があります。
例えば、1棟60,000円で4名が宿泊する場合、単純に1棟の料金だけを見て課税額を判断することはできません。
東京都の制度では、1人1泊当たりの宿泊料金に換算する必要があります。
この例では1人15,000円となり、一定の前提では1人450円、4名合計1,800円の宿泊税となります。
つまり、一棟貸し施設では、1棟単価だけでなく、宿泊人数や料金配分によって宿泊税の計算が変わる点も重要です。
5．ホテル投資では「宿泊税を含めた価格競争力」を見る必要がある
ここからがINVESTELとして特に重要な視点です。
ホテルの投資判断では、ADR、OCC、RevPAR、GOP、NOIなどの指標が使われます。
しかし、今後はこれらに加えて、旅行者の支払総額に対する価格競争力を確認する必要があると考えます。
例えば、同じエリアにホテルAとホテルBがあるとします。
ホテルAは1泊30,000円。
ホテルBは1泊29,000円。
一見すると、価格差は1,000円です。
しかし、宿泊税やその他の必須料金を含めた最終支払額では、旅行者の感じる価格差が変わる可能性があります。
ここで重要なのは、単純な宿泊料金の比較だけではなく、
Total Guest Price（旅行者の総支払額）
という考え方です。
ホテル経営では、販売チャネルによる手数料、宿泊税、追加料金、キャンセル条件などを含め、旅行者が最終的にいくら支払うのかを把握することが重要になります。
ただし、宿泊税は通常、ホテルの宿泊売上とは区別して扱うため、税額をそのままADRやRevPARに加算して収益評価するべきではありません。
旅行者が支払う金額と、ホテルに残る売上・利益を分けて分析する必要があります。
6．宿泊税がホテルのNOIと不動産価値に影響する仕組み
宿泊税そのものは、ホテルの利益を直接減らす税金ではありません。
しかし、宿泊税によって旅行者の価格感応度が変わり、ホテルが宿泊料金を調整する場合には、NOIへ影響する可能性があります。
例えば、年間販売客室数が20,000室泊のホテルを考えます。
宿泊税の増加に伴う価格競争を理由に、ホテルが税抜きの宿泊料金を平均500円引き下げたとします。
その場合、単純計算では、
20,000室泊 × 500円
＝ 年間1,000万円の売上減少
となります。
さらに、その売上減少が費用削減で補えず、仮にNOIが年間800万円減少したとします。
Cap Rateを5％とすると、
800万円 ÷ 5％
＝ 約1.6億円
の理論上の資産価値差になります。
もちろん、これは宿泊税改正によって実際にその金額の価値下落が起こるという予測ではありません。
価格調整、稼働率、費用構造、投資家の要求利回りなどを仮定したシミュレーションです。
しかし重要なのは、旅行者の支払総額の変化が、価格戦略を通じてホテルの収益価値に影響し得るということです。
逆に、ブランド力や商品力が強く、宿泊料金を維持できるホテルでは、宿泊税の影響を限定的に抑えられる可能性もあります。
7．ホテル・民泊M&Aでは「宿泊税DD」が必要になる
これからホテル・旅館・民泊を買収する際には、宿泊税についても確認する必要があります。
特に重要なのは、現在の制度だけではありません。
買収後に適用される制度を前提として収支を分析することです。
例えば、2026年11月に東京都内のホテルを買収する場合、過去の実績は現行の宿泊税制度に基づいています。
しかし2027年4月以降は、新制度が適用されます。
つまり、過去のPLだけを見て将来収益を予測すると、価格設定や徴収実務の変更を見落とす可能性があります。
INVESTELでは、今後のホテルM&Aにおいて、次のような確認項目が重要になると考えます。
① 対象自治体の宿泊税制度
現在の税率、課税対象、免税基準、今後の改正予定。
② 宿泊料金の表示方法
OTAや公式サイトで宿泊税をどのように表示しているか。
③ 予約済み宿泊への対応
制度変更前に受け付けた予約について、宿泊日ベースでどの税額が適用されるか。
④ PMS・予約システムの対応
宿泊人数、宿泊日、料金区分に応じて正しく税額を計算できるか。
⑤ 税額の徴収・納入体制
宿泊税を適切に徴収し、申告・納入できているか。
⑥ 過去の申告・納付状況
未納、誤徴収、申告漏れなどのリスクがないか。
⑦ 買収後の価格戦略
宿泊税の変更によってADR、OCC、RevPARがどう変化する可能性があるか。
⑧ 将来の収益への影響
宿泊税の増加分を宿泊者が負担した場合と、宿泊料金を調整した場合の両方を試算する。
特に民泊では、今回の東京都の改正により新たに課税対象となるため、運営体制の整備が必要になります。
また、M&Aでは不動産売買、事業譲渡、株式譲渡など取引スキームによって、税務上の届出、未納リスク、事業者としての義務の承継関係が異なる可能性があります。
そのため、単純に宿泊税の金額だけを見るのではなく、買収後に適切な徴収・申告体制を維持できるかまで確認することが重要です。
8．宿泊税はホテルにとって「コスト」なのか「投資」なのか
最後に、もう少し長期的な視点で考えてみます。
宿泊税は、旅行者の負担を増やす制度です。
しかし、自治体がその税収を観光地の価値向上に活用できれば、ホテル経営にとってプラスになる可能性もあります。
例えば、
公共交通の改善。
観光地の混雑対策。
景観整備。
観光施設の維持。
多言語対応。
観光人材の育成。
地域の魅力向上。
などです。
これらによって、旅行者の満足度が高まり、滞在日数が伸び、観光地全体の魅力が向上する可能性があります。
その結果、ホテルのADRやOCCが改善すれば、宿泊税が地域の宿泊事業にとってプラスに働くことも考えられます。
つまり、投資家が見るべきなのは、
「宿泊税がいくらか」だけではなく、「宿泊税が何に使われ、地域の価値がどう変わるか」
という点です。
同じ3％の宿泊税でも、地域の魅力向上に効果的に活用される場合と、宿泊需要に十分な効果が生まれない場合では、中長期的な投資環境は異なります。
今後は、宿泊税の使途や観光政策も、ホテル投資における地域分析の一部になっていくのではないでしょうか。
宿泊税3％時代、ホテルの価値はどう変わる？
2027年4月、東京都の宿泊税は3％の定率方式へ変わります。
京都市では2026年3月に宿泊税が引き上げられ、那須町でも2026年10月から課税が始まりました。
宿泊税は、ホテル・旅館・民泊の経営者や投資家にとって、今後ますます身近なテーマになります。
ただし、重要なのは、
「宿泊税が上がるからホテルの利益が減る」
という単純な話ではありません。
宿泊税は宿泊者が負担する税金です。
しかし、旅行者の支払総額が変わることで、ホテルの価格競争力、予約率、ADR、NOIに間接的な影響が生じる可能性があります。
さらに、宿泊税の使途によって地域の魅力が向上すれば、中長期的にはホテルの収益力を支える要因にもなり得ます。
これからホテル投資で重要になるのは、
「宿泊料金がいくらか」
だけではなく、
「旅行者が最終的にいくら支払い、その中からホテルにいくら利益が残るのか」
という視点です。
そしてホテルM&Aでは、
現在のPLだけではなく、
「宿泊税改正後も、そのホテルの収益力は維持できるのか」
を確認する必要があります。
宿泊税の変更は、単なる税制改正ではありません。
ホテルの価格戦略、運営体制、そして投資価値を改めて考えるきっかけになるのではないでしょうか。
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ホテル・旅館の価値は、土地・建物や過去の売上だけでは判断できません。
ADR、OCC、RevPAR、GOP、NOIに加え、運営コスト、地域の観光政策、宿泊税などの制度変更、将来の価格競争力まで含めて分析する必要があります。
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参考資料
東京都主税局「宿泊税の見直し」（2027年4月1日施行）
東京都「宿泊税に係る総務大臣の同意及び施行日について」（2026年7月）
京都市「宿泊税について」「令和8年3月からの宿泊税額改正」
那須町「那須町宿泊税の導入について」（2026年10月1日課税開始）
観光庁「宿泊旅行統計調査（2026年9月・第1次速報、8月・第2次速報）」（2026年10月30日）
※本記事は2026年11月9日時点の公開情報に基づき、INVESTEL編集部がホテル・旅館・民泊の運営、M&A、宿泊投資の観点から独自に考察したものです。税額・税務処理・届出等は自治体や施設、取引スキームによって異なります。収益や資産価値に関する数値は説明用の仮定であり、将来の実績を保証するものではありません。