宿泊特化型M&A・投資プラットフォーム2027年「育成就労制度」でホテル・旅館は変わる？人手不足時代の宿泊M&Aと企業価値
ホテルや旅館を買収するとき、投資家は何を確認するでしょうか。
立地、客室数、売上、ADR、OCC、GOP、NOI。
もちろん、どれも重要です。
しかし、宿泊施設の価値を判断するうえで、見落としてはいけないものがあります。
それが、「そのホテルを運営できる人材がいるか」ということです。
例えば、客室数100室のホテル。
立地は良く、宿泊需要もある。改装すればADRを引き上げられる可能性もある。
しかし、清掃スタッフやフロントスタッフが足りず、実際に販売できる客室は70室だけ。
この場合、投資家が購入するのは「100室のホテル」であっても、実際に収益を生み出せるのは70室分かもしれません。
こうした宿泊業の人材不足が続くなか、2027年4月から新しい外国人材受入れ制度である「育成就労制度」が始まります。
2026年10月には観光庁が宿泊分野の制度情報を更新し、外国人材の育成・受入れに向けた準備が進んでいます。
また、観光庁は2026年11月13日、実際に省力化投資へ取り組んだ宿泊事業者3社による事例セミナーを開催予定です。
人材を確保すること。
人材を育てること。
少ない人数でも運営できる仕組みを作ること。
これらは今後、ホテル経営の重要な競争力になります。
そしてホテル・旅館M&Aでも、「建物や収益だけでなく、人材と運営体制を評価する時代」が本格化するのではないでしょうか。
今回は、2027年に始まる育成就労制度を起点に、ホテル・旅館の人材不足、収益構造、事業承継、M&A価値についてINVESTELの視点から考察します。
1．2027年4月に始まる「育成就労制度」とは？
育成就労制度は、外国人材の育成と人材確保を目的として、2027年4月1日に施行される新しい制度です。
従来の技能実習制度を見直し、日本国内での就労を通じて、原則3年間で特定技能1号の水準まで人材を育成する仕組みです。
重要なのは、単に外国人労働者を受け入れる制度ではなく、人材育成と長期的な就労をつなげる制度であることです。
宿泊分野でも、フロント業務、接客業務、企画・広報業務、レストランサービス業務などが対象業務として定められています。
一方、対象施設には要件があります。
育成就労の宿泊分野では、旅館業法に基づく「旅館・ホテル営業」の許可を受けた施設が対象となり、住宅宿泊事業法に基づく民泊や簡易宿所は対象外とされています。
つまり、同じ宿泊事業でも、営業許可の種類によって利用できる制度が異なります。
また、外国人材を受け入れる企業には、適切な雇用条件、育成計画、生活支援、法令遵守などが求められます。
制度が始まれば、どのホテルでも簡単に外国人材を採用できるというわけではありません。
人材を受け入れ、育て、定着させられる経営体制を持つことが、制度活用の前提になります。
2．なぜホテル・旅館の人材不足は解消しないのか？
宿泊業の人材不足は、単純に求人を増やせば解決する問題ではありません。
背景には、宿泊業特有の事業構造があります。
例えば、ホテルや旅館では、宿泊者が集中する時間帯が決まっています。
チェックイン。
チェックアウト。
朝食。
夕食。
客室清掃。
これらの業務は、特定の時間帯に人員が集中して必要になります。
さらに、宿泊施設は土日祝日や大型連休に需要が高まる一方、平日や閑散期には稼働が下がることがあります。
つまり、宿泊需要は変動するのに、人材は継続的に確保しなければならないという構造です。
地方の旅館では、さらに難しい問題があります。
人口減少。
若年層の都市部流出。
通勤手段の不足。
社員寮の不足。
季節による需要変動。
こうした条件が重なると、給与を上げても人材を確保できない場合があります。
観光庁が公表した宿泊業の外国人材雇用促進に関する報告書でも、地方宿泊施設の人材確保の難しさや、受入環境の整備不足などが課題として挙げられています。
したがって、今後の宿泊業では、
「何人採用するか」
だけでなく、
「どうすれば人材が定着し、少ない人数でも高い生産性を実現できるか」
という視点が重要になります。
3．100室あるのに70室しか売れないホテルの問題
ここからは、ホテル投資の視点で考えてみます。
例えば、客室数100室のホテルがあるとします。
ADRは20,000円。
年間を通じて80％の稼働率を実現できる宿泊需要があると仮定します。
100室すべてを販売できる場合、年間客室売上は、
100室 × 20,000円 × 80％ × 365日
＝ 約5億8,400万円
となります。
しかし、人材不足によって販売可能な客室が70室に制限されている場合、
70室 × 20,000円 × 80％ × 365日
＝ 約4億880万円
です。
その差は、年間約1億7,520万円。
もちろん実際には、販売可能客室数が減れば稼働率や需要配分も変わるため、単純にこの金額が売上損失になるとは限りません。
しかし重要なのは、客室という不動産を保有していても、それを運営する人材がいなければ収益化できないということです。
ホテル投資では、建物の客室数だけでなく、実際に販売可能な客室数を確認する必要があります。
特に買収対象施設が人材不足によって販売制限を行っている場合、買収後の人員確保によって売上改善の余地がある一方、採用ができなければ想定収益を実現できないリスクもあります。
つまり、人材不足は単なる人事課題ではありません。
ホテルの収益機会そのものを制限する経営課題なのです。
4．人材を確保できるホテルは、NOIと不動産価値も変わる
ホテルの収益力は、最終的に不動産価値へ影響します。
例えば、人材確保や業務改善によって、これまで販売できなかった客室を稼働させられるようになったとします。
その結果、年間売上が3,000万円増加。
追加人件費や変動費を差し引いた後、NOIが年間1,000万円改善したと仮定します。
Cap Rateが5％なら、
1,000万円 ÷ 5％
＝ 2億円
の理論上の資産価値差になります。
これは説明用のシミュレーションですが、人材確保がホテルの投資価値に直結し得ることを示しています。
一方、人材を増やすだけでは利益が改善するとは限りません。
例えば、売上が3,000万円増えても、追加人件費や運営費が3,500万円増えれば、利益は減少します。
そのため重要なのは、採用人数そのものではなく、
「1人当たりの生産性」と「追加売上に対する利益貢献」です。
ホテル経営では、ADRやOCCに加えて、次のような指標も重要になります。
従業員1人当たり売上
従業員1人当たりGOP
販売客室1室当たり人件費
客室清掃1室当たり作業時間
人材不足による販売制限客室数
つまり、ホテルの価値を上げるためには、人材を増やすだけでなく、運営の仕組みを改善する必要があります。
5．「人を増やすホテル」と「少ない人数で運営できるホテル」
人材不足への対応には、大きく2つの方向性があります。
一つは、人材を確保すること。
もう一つは、人材が不足していても運営できる仕組みを作ることです。
観光庁は2026年度、宿泊事業者向けの省力化投資補助事業を実施しています。
補助対象となる取組例には、自動チェックイン機、予約管理システム、清掃ロボット、配膳設備、労務管理システムなどがあります。
補助上限は最大1,000万円、補助率は1/2とされており、2026年度の公募はすでに終了しています。
また、11月13日には、道後プリンスホテル、ホテル泉慶、鶴田ホテルの3社が登壇する省力化投資セミナーが予定されています。
ここで重要なのは、省力化を単なる人件費削減と考えないことです。
例えば、フロントスタッフがチェックイン手続きに追われているホテル。
自動チェックイン機を導入することで、スタッフが接客や館内案内など、付加価値の高い業務に時間を使えるようになるかもしれません。
また、清掃業務を効率化することで、同じ人数でも販売可能な客室数を増やせる可能性があります。
つまり、省力化の目的は人を減らすことではなく、人材をより価値の高い業務へ配置することです。
ただし、設備投資には費用がかかります。
導入費用。
保守費用。
システム利用料。
スタッフ教育。
既存設備との連携。
これらを含めて、投資回収を判断する必要があります。
今後のホテル運営では、外国人材の採用・育成と省力化投資を組み合わせることが重要になるでしょう。
6．ホテルM&Aでは「人材DD」が重要になる
ホテル・旅館M&Aでは、財務デューデリジェンス、法務デューデリジェンス、不動産デューデリジェンスなどが実施されます。
しかし今後は、Human Capital DD（人的資本デューデリジェンス）も重要になると考えます。
例えば、売上5億円、GOP1億円の旅館があるとします。
数字だけを見れば、魅力的な事業かもしれません。
しかし、実際には支配人が70歳。
料理長が65歳。
フロント責任者が退職予定。
清掃スタッフは慢性的に不足。
という状況だったらどうでしょうか。
買収後に同じ収益を維持できるとは限りません。
特に旅館では、料理長、女将、支配人、地域との関係を持つスタッフなど、特定の人材に運営が依存しているケースがあります。
そのため、INVESTELでは今後のホテルM&Aにおいて、次のような項目を確認することが重要だと考えます。
① 従業員の年齢構成と退職リスク
主要スタッフが今後も継続勤務できるか。
② 採用力と定着率
採用人数、離職率、採用コスト。
③ 人件費と生産性
売上・GOPに対する人件費の水準。
④ 外国人材の雇用体制
在留資格、従事業務、雇用条件、支援体制、法令遵守状況。
⑤ 特定人材への依存
支配人、料理長、女将などが退職した場合の影響。
⑥ 運営マニュアルと教育体制
新しいスタッフでも業務を引き継げる仕組みがあるか。
⑦ 社員寮・住居・通勤環境
特に地方旅館では重要な確認項目です。
⑧ 買収後の人材確保計画
運営会社変更後に必要な人員を確保できるか。
重要なのは、現在の従業員数だけではありません。
「買収後も、同じサービス品質と収益を維持できるか」という視点です。
7．「人材を持つ運営会社」のM&A価値が高まる可能性
ここからは、もう少し長期的な視点で考えてみます。
例えば、ホテル運営会社AとBがあります。
会社Aは、10施設を運営しています。
しかし、施設ごとに採用を行い、教育マニュアルも統一されていません。
一方、会社Bも10施設を運営していますが、採用、研修、労務管理、シフト管理、予約管理、清掃管理を共通化しています。
さらに外国人材の育成・定着を支援する体制も整備されています。
どちらの会社が、次のホテルを買収・運営しやすいでしょうか。
おそらく会社Bです。
理由は、新しいホテルを取得したときに、既存の運営基盤を活用できるからです。
例えば、地方の30室旅館を買収した場合でも、採用・教育・予約・清掃・経理などを既存組織で支援できれば、買収後の立ち上がりを早められる可能性があります。
つまり、ホテル運営会社の価値は、単純な運営施設数だけでは判断できません。
採用力。
教育力。
人材定着率。
業務標準化。
複数施設を管理する仕組み。
これらが、今後の競争優位性になります。
特に中小旅館では、単独で外国人材の採用・育成体制を構築することが難しい場合があります。
そのため、複数施設を運営する企業が採用・教育・管理機能を共通化することは、事業承継やロールアップ型M&Aの重要な強みになる可能性があります。
ただし、外国人材の雇用には在留資格や雇用形態、従事業務等の制限があります。複数施設間で自由に人材を配置できるとは限らず、制度上の要件を守った運用が必要です。
8．INVESTELが考える「人材不足時代のホテル投資」5つの判断基準
これからホテル・旅館・民泊を購入する投資家は、従来の不動産・財務指標に加えて、次の5つを確認する必要があると考えます。
① 客室を本当に販売できるか
客室数100室という数字だけでなく、人材不足による販売制限がないかを確認する。
② 買収後も運営を継続できるか
支配人、料理長、清掃スタッフなど、主要人材の継続勤務と代替体制を確認する。
③ 人件費を適切に管理できるか
単に人件費率が低いことではなく、適切なサービス品質と生産性を維持できるかを見る。
④ 採用・教育・省力化の仕組みがあるか
属人的な運営ではなく、新しい人材を採用しても業務を再現できるかを確認する。
⑤ 人材不足を改善した場合の収益余地があるか
人材確保によって販売可能客室数やサービス品質が改善し、NOIを引き上げられる可能性があるかを分析する。
特に重要なのは、「人材不足のホテル＝投資価値が低い」とは限らないということです。
人材不足によって売上が制限されているホテルでも、立地や宿泊需要が良く、買収後に運営体制を改善できるのであれば、再生投資の対象になる可能性があります。
一方、採用が難しい地域で、社員寮もなく、運営を引き継ぐ人材もいない場合には、想定以上の追加投資が必要になるかもしれません。
つまり、買収価格の安さだけではなく、「そのホテルを運営する仕組みを作るために、いくら必要なのか」まで含めて投資判断を行う必要があります。
これからのホテルM&Aは「建物」だけでなく「人材」を買う時代へ
2027年4月、新しい育成就労制度が始まります。
宿泊業でも外国人材の受入れと育成を進める制度が整備され、人材確保の選択肢が広がります。
しかし、制度が変わるだけでホテルの人材不足が解消するわけではありません。
重要なのは、採用した人材を育成し、定着させ、継続的に利益を生み出せる運営体制を構築することです。
ホテル・旅館M&Aでも、これまで以上に人材と運営の仕組みを評価する必要があります。
客室数。
土地。
建物。
ADR。
OCC。
GOP。
NOI。
これらに加えて、
採用力、教育力、人材定着率、業務標準化、運営の再現性。
こうした要素が、宿泊施設の収益力と企業価値を左右する可能性があります。
そして、今後のホテル投資では一つの問いが重要になるのではないでしょうか。
「そのホテルは、買収した翌日から誰が運営するのか？」
建物を取得することと、宿泊事業を継続できることは同じではありません。
これからのホテルM&Aでは、建物だけでなく、「人材と運営する力」そのものが重要な投資資産になると考えます。
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参考資料
観光庁「宿泊分野における外国人材受入れ（特定技能・育成就労）」（2026年10月23日更新）
観光庁「宿泊分野特定技能・育成就労協議会」（2026年10月28日更新）
観光庁「宿泊業における外国人材雇用促進業務 報告書」
観光庁「観光地・観光産業における省力化投資補助事業」
観光庁「宿泊事業者向け『3社の実例から学ぶ省力化投資セミナー』開催のお知らせ」（2026年10月19日）
JITCO「特定技能外国人制度の受入れ見込数と受入れ充足率」（2026年11月9日）
※本記事は2026年11月10日時点の公開情報をもとに、INVESTEL編集部がホテル・旅館・民泊、外国人材雇用、ホテル運営、M&A、宿泊投資の観点から独自に編集・考察したものです。制度の適用条件、対象業務、受入要件等は最新の公的資料をご確認ください。数値シミュレーションは説明用の仮定であり、将来の収益や資産価値を保証するものではありません。