ホテル開発と聞くと、
土地を買う。
建物を設計する。
ホテルを新築する。
という流れをイメージする人が多いのではないでしょうか。
しかし2026年、ホテル開発で別の動きが目立ち始めています。
それが、
「既存建物をホテルへ変える」
という投資です。
2026年9月だけでも、
銀座では既存オフィスビルをホテルへ。
広島では既存オフィスビルをアパートメントホテルへ。
福岡でも既存建物をホテルへコンバージョンするプロジェクトが進行。
沖縄では築41年の既存ホテルを壊さず、ライフスタイルホテルへ再生するプロジェクトが発表されています。
そして9月24日にCBREが発表したアジア太平洋地域のホテル市場レポートでも、
建設費の高騰などによって新規ホテル供給が制約される中、
既存建物のコンバージョンを検討する投資家が増えている
ことが指摘されています。
つまりホテル投資では、
「どのホテルを買うか」
だけではなく、
「どの建物をホテルに変えるか」
という新しい投資機会が広がり始めています。
今回は、
ホテルコンバージョン。
建設費。
不動産価値。
ADR。
NOI。
M&A。
事業承継。
という視点から、
「建物の用途を変えることで価値を作るホテル投資」
について考えていきます。
1．2026年、ホテルコンバージョンが相次いでいる
まず最近の動きを見てみます。
2026年9月18日、SQUEEZEとヒューリックは資本業務提携を発表しました。
協業第1弾は、
銀座のオフィスビルをホテルへ再生するプロジェクト。
SQUEEZEのホテル運営・DXノウハウと、ヒューリックの不動産を組み合わせます。
さらに9月30日には広島で、
既存オフィスビル
＋
隣接する機械式駐車場跡地
を活用したアパートメントホテル開発が発表されました。
既存棟はオフィスからホテルへコンバージョン。
隣接地には新棟を建設します。
福岡でも9月、霞ヶ関キャピタルグループが既存建物を取得し、ホテルへコンバージョンする計画を公表。
沖縄では、築41年の「琉球サンロイヤルホテル」を取得し、既存躯体などを活かしながらライフスタイルホテルへ再生するプロジェクトが進んでいます。
別々の会社が、
別々の都市で、
同じようなことを始めています。
これは単なる偶然なのでしょうか。
2．なぜ今「新築」ではなく「既存建物」なのか
背景の一つにあるのが、
建設費です。
ホテルを新築する場合、
土地取得。
設計。
解体。
建築。
設備。
FF&E。
開業準備。
など、大きな投資が必要です。
さらに近年は、
建設資材。
人件費。
設備費。
などの上昇によって、開発コストが高くなっています。
ホテル需要が強くても、
「建てれば投資採算が合う」とは限らない
状況です。
CBREも2026年9月のレポートで、建設費高騰などによってホテルの新規供給が制約されていると分析しています。
すると投資家は考えます。
「本当にゼロから建てる必要があるのか？」
3．すでにある建物を使えばいい
例えば、
築25年。
駅徒歩3分。
10階建て。
延床3,000㎡。
のオフィスビルがあったとします。
建物を解体して、
新しいホテルを建てる。
という方法もあります。
しかし、
構造。
階高。
設備。
避難経路。
用途変更。
などの条件をクリアできるのであれば、
建物を残してホテルへ転換する
という選択肢があります。
これが、
コンバージョンです。
4．「古い建物＝価値が低い」とは限らない
不動産投資では、
築年数
が非常に重要です。
一般的には、
新しい建物
↓
設備が新しい
↓
修繕リスクが低い
という考え方があります。
しかしコンバージョン投資では、少し違う見方をします。
例えば築30年のオフィスビル。
オフィスとして見ると、
設備が古い。
競争力が弱い。
賃料が上がらない。
という物件かもしれません。
しかしホテルとして見ると、
駅徒歩2分。
観光地徒歩圏。
空港アクセス良好。
という立地なら、
非常に魅力的かもしれません。
つまり、
建物の価値は「現在の用途」だけでは決まらない
ということです。
5．「今いくら稼いでいるか」ではなく「何に変えれば一番稼ぐか」
ここが今回の記事で最も重要なポイントです。
例えば1棟のビルがあります。
現在はオフィス。
年間賃料収入：
6,000万円。
NOI：
4,000万円。
だとします。
しかしホテルへ転換すると、
年間売上：
2億円。
ホテルNOI：
6,000万円。
を狙えるとします。
もちろん、
改修費。
家具。
設備。
運営費。
用途変更費用。
開業費。
などが必要です。
それでも、
投資額に対して十分な収益改善が見込めるのであれば、
用途を変える意味があります。
つまり不動産投資では、
Current Use Value
だけではなく、
Highest and Best Use
を考える必要があります。
その建物が、
「今何に使われているか」
ではなく、
「何に使えば最も価値が高くなるのか」
を見るということです。
6．HotelBankが示した「分岐点ADR」という考え方
ここで面白い考え方があります。
HotelBankは2026年9月、
横浜・名古屋・仙台・大阪について、
オフィスをホテルへ転換した場合の「分岐点ADR」
を試算しています。
考え方はシンプルです。
例えばオフィスとして貸した場合、
1坪あたり毎月2万円稼げる。
ホテルへ転換した場合、
その床が毎月いくら稼げるのか。
ホテルの方が高ければ、
用途転換の可能性があります。
HotelBankの試算では、対象エリアによって、
約5,500円〜10,700円
の分岐点ADRが示されています。
もちろん実際には、
改修費。
運営費。
稼働率。
用途変更。
設備投資。
などを考える必要があります。
しかし重要なのは、
「オフィスが余っているからホテルにする」のではない
ということです。
7．空室率ではなく「床の稼ぐ力」を比較する
実際、2026年7月時点の主要都市のオフィス空室率は、
東京都心5区：約1.95％
大阪：約3.24％
名古屋：約3.59％
横浜：約5.17％
仙台：約5.57％
とされています。
つまり、
「オフィスが大量に余っているからホテルへ変える」
という単純な話ではありません。
重要なのは、
同じ1坪の床が、オフィスとホテルのどちらで多くの利益を生むのか。
です。
8．例えば「1坪あたりNOI」で比較する
ホテル投資では、
ADR。
OCC。
RevPAR。
がよく使われます。
しかしコンバージョンを考えるなら、
もう一つ重要なのが、
NOI / ㎡
あるいは、
NOI / 坪
です。
例えば、
オフィス
年間NOI：4,000万円
延床：1,000坪
なら、
1坪あたりNOI：
4万円／年。
一方、
ホテル転換後
年間NOI：6,000万円
なら、
1坪あたり：
6万円／年。
となります。
この差と、
コンバージョン投資額
を比較します。
9．ホテルに変えれば何でも儲かるわけではない
ここは非常に重要です。
ホテル需要が強い。
ADRが上がっている。
だから、
オフィスをホテルにすれば儲かる。
というわけではありません。
ホテルへの用途転換には、
さまざまな条件があります。
例えば、
用途地域。
建築基準法。
消防。
避難経路。
採光。
排煙。
給排水。
客室配置。
エレベーター。
設備容量。
天井高。
窓。
などです。
建物によっては、
物理的にホテル化しにくい
ケースがあります。
10．特に重要なのが「客室効率」
例えば延床3,000㎡のビルがあります。
しかし、
廊下。
階段。
設備。
バックヤード。
共用部。
などが多く、
客室として使える面積が、
1,500㎡
しかなければどうでしょうか。
一方、別の建物では、
2,000㎡
を客室として利用できる。
同じ延床面積でも、
ホテルとして生み出せる売上は違います。
つまりコンバージョンでは、
「何室作れるか」
だけではなく、
「どれだけ効率的に売れる客室面積へ変換できるか」
が重要です。
11．「1室いくらで作れるか」を見る
ホテル開発では、
Per Key Cost
という考え方があります。
つまり、
1室を作るのにいくらかかるか。
例えば、
100室ホテル。
総投資額30億円。
なら、
1室あたり：
3,000万円。
一方、
既存建物を取得して改修し、
100室。
総投資額20億円。
なら、
1室あたり：
2,000万円。
同じADR・OCCを作れるなら、
後者の方が投資効率が高くなる可能性があります。
12．「新築プレミアム」は本当に必要か
ホテル利用者は、
建物が2026年竣工なのか。
2010年竣工を2026年に全面改装したのか。
必ずしも気にするとは限りません。
重要なのは、
客室。
デザイン。
清潔感。
設備。
立地。
体験。
サービス。
です。
つまり、
古い建物でも商品として再設計できれば、新築ホテルと競争できる可能性
があります。
ここにコンバージョンの面白さがあります。
13．築41年ホテルを「壊さず再生」
沖縄の事例は象徴的です。
2026年9月、コロンビア・ワークスは那覇市の築41年の旧「琉球サンロイヤルホテル」を取得。
建物を壊して新築するのではなく、
既存躯体や外壁などを活用しながら、
ライフスタイルホテルへ再生
します。
ここで価値になるのは、
新しさ
だけではありません。
地域の歴史。
建物の記憶。
沖縄文化。
デザイン。
ストーリー。
です。
つまり、
古さを消すのではなく、古さを価値へ変える
という考え方です。
14．これから「築古ホテルM&A」が面白くなる可能性
これはホテルM&Aにも大きく関係します。
例えば、
築35年。
客室50室。
ADR：12,000円。
OCC：60％。
という地方ホテルがあったとします。
現在の運営だけを見ると、
魅力が弱い。
しかし、
客室改装。
ブランド変更。
サウナ。
ラウンジ。
地域体験。
Revenue Management。
OTA改善。
などを行うことで、
ADR：
12,000円
↓
25,000円
OCC：
60％
↓
75％
にできる可能性がある。
すると、
同じ建物でも価値は大きく変わります。
15．ホテルM&Aは「現在のPL」だけを見ると案件を見逃す
例えば、
売上1億円。
NOI1,000万円。
のホテル。
現在の収益だけを見れば、
魅力がないかもしれません。
しかし、
3億円で取得。
1億円改修。
総投資4億円。
その後、
売上2億円。
NOI5,000万円。
になったとします。
すると、
NOI Yield on Costは、
12.5％。
もちろん実際には税金・取得費・開業費・金利なども考える必要があります。
しかし、
「現在の利益が低い＝投資価値がない」
とは限りません。
16．むしろ「今は儲かっていないホテル」に価値がある場合も
投資ファンドやValue-add投資家が探すのは、
必ずしも、
完成されたホテル
だけではありません。
運営が弱い。
ADRが低い。
ブランドが弱い。
設備が古い。
所有者が高齢。
後継者がいない。
こうした施設でも、
「改善余地が大きい」
なら投資対象になります。
つまり、
Underperforming Asset
が、
Value-add Opportunity
になるということです。
17．INVESTELで重要になる「Conversion DD」
今後、ホテル投資で重要になるのが、
通常のDDだけではなく、
Conversion DD
です。
つまり、
「この建物はホテルになれるのか？」
を調べます。
例えば、
① 法規
用途地域。
建築基準法。
消防。
用途変更。
② 建物
構造。
築年数。
耐震。
設備。
③ 客室化
何室作れるか。
客室面積。
水回り。
窓。
④ 投資額
改修費。
FF&E。
設備。
設計。
開業費。
⑤ ホテル市場
ADR。
OCC。
競合。
新規供給。
⑥ 運営
誰が運営するか。
ブランド。
人員。
システム。
⑦ Exit
完成後に誰が買うか。
ここまで見て初めて、
「ホテルへ変える価値がある建物なのか」
を判断できます。
18．重要なのは「ホテルにできるか」ではない
ここも大切です。
ホテルへ用途変更できる。
というだけでは、
投資判断として不十分です。
本当に重要なのは、
「ホテルへ変えた後に、投資額以上の価値が生まれるか」
です。
例えば、
物件取得：5億円
改修：3億円
FF&E：1億円
開業費：5,000万円
その他：5,000万円
総投資：
10億円。
完成後NOI：
5,000万円。
なら、
Yield on Cost：
5％。
完成後市場価値が10億円程度なら、
ほとんど価値を作れていません。
19．しかしNOIが8,000万円なら？
同じ総投資10億円でも、
NOI：
8,000万円。
なら、
Yield on Cost：
8％。
仮に完成後の市場Cap Rateが5％なら、
理論上の資産価値は、
8,000万円 ÷ 5％
＝
16億円。
つまり、
10億円投資
↓
16億円価値
というValue Creationが成立する可能性があります。
これが、
コンバージョン投資の基本的な考え方です。
20．「安く買う」より「価値を作る」
不動産投資では、
安く買う
ことが重要です。
もちろん間違いではありません。
しかしValue-add投資では、
さらに重要なのが、
「買った後に価値を作れるか」
です。
5億円のホテルを4億円で買う。
だけではなく、
5億円の建物を取得して、
3億円投資し、
12億円のホテルへ変える。
という考え方です。
21．「ホテルになれる不動産」を探す時代
ここからがINVESTELとして面白い部分です。
これまでホテル投資家が探していたのは、
ホテル。
旅館。
民泊。
でした。
しかしコンバージョン市場が広がれば、
対象は変わります。
オフィス。
社宅。
寮。
病院。
学校。
商業施設。
保養所。
マンション。
古民家。
など、
「現在ホテルではない不動産」
もホテル投資案件になります。
22．つまりホテルM&Aの市場そのものが広がる
例えば、
ホテルを買いたい投資家
がいたとします。
これまでは、
ホテル売却案件100件
から探していた。
しかし、
ホテル転換可能なオフィス。
保養所。
社宅。
寮。
などまで含めれば、
投資対象はもっと増えます。
つまり、
ホテル投資市場は「ホテルとして売られている物件」だけではない
ということです。
23．地方では「廃業施設」がホテルになる可能性も
この考え方は地方創生とも関係します。
地方には、
廃校。
旧役場。
保養所。
社宅。
病院。
古民家。
旧商業施設。
などがあります。
人口減少によって、
以前の用途では使われなくなった建物です。
しかし、
観光。
宿泊。
ワーケーション。
長期滞在。
地域体験。
という需要に変換すれば、
別の価値を持つ可能性があります。
24．「空き家問題」と「ホテル不足」は別々の問題ではない
日本では、
空き家。
遊休不動産。
築古建物。
が増えています。
一方で、
観光地では、
ホテル不足。
宿泊単価上昇。
インバウンド需要。
があります。
つまり、
余っている不動産
と、
足りない宿泊施設
をつなげれば、
不動産問題と観光需要を同時に解決できる可能性
があります。
コンバージョンは、その一つの方法です。
25．ただし「ホテル化」が正解とは限らない
ここで忘れてはいけないことがあります。
建物の最有効利用は、
必ずホテル
とは限りません。
例えば、
住宅。
学生寮。
サービスアパートメント。
シニア住宅。
オフィス。
店舗。
物流。
などの方が高い価値を生む場合もあります。
実際、アジア太平洋地域では、
逆にホテルを、
学生住宅。
Co-living。
などへ転換する取引も発生しています。
つまり重要なのは、
「ホテルにすること」ではなく「最も価値を生む用途を探すこと」
です。
26．ホテルを買った後「ホテルをやめる」という出口もある
これはさらに面白い考え方です。
例えば、
古いホテルを安く取得。
運営を続ける。
しかし5年後、
その土地の住宅需要が大きく上昇。
すると、
ホテル
↓
住宅
へ用途転換して売却する。
という出口も考えられます。
つまりホテル投資のExitは、
ホテルとして売却
だけではありません。
27．「用途のオプション」が不動産価値になる
投資家からすると、
ホテル。
住宅。
オフィス。
Co-living。
など、
複数用途への転換可能性がある建物は、
出口の選択肢が増えます。
これは、
Optionality
です。
将来の用途選択肢が多いほど、
環境変化へ対応しやすくなります。
ホテルM&Aでも、
「ホテルとしていくら稼げるか」
だけではなく、
「この不動産には、他にどんな使い道があるのか」
を見ることが重要になる可能性があります。
28．INVESTELが考える「コンバージョン投資」7つの質問
ホテル転換を検討するときは、最低限次の7つを確認したいところです。
① 本当にホテルへ転換できるか？
法規・消防・建築・設備。
② 何室作れるか？
延床ではなく売れる客室数を見る。
③ いくらで作れるか？
取得＋改修＋FF&E＋開業費。
④ ADRはいくら取れるか？
希望ではなく競合データから考える。
⑤ NOIはいくら残るか？
売上ではなく利益を見る。
⑥ 完成後はいくらの価値になるか？
NOIとCap Rateから考える。
⑦ ホテル以外の用途はないか？
最有効利用を比較する。
29．「ホテルを探す」から「ホテルになる建物を探す」へ
これまで、
ホテル投資をしたい
と言われれば、
売りホテルを探す。
というのが一般的でした。
しかしホテル需要が強く、
新築コストが上昇し、
既存不動産が大量に存在する日本では、
その考え方自体が変わる可能性があります。
ホテルを探す。
から、
ホテルになれる建物を探す。
へ。
30．ホテルM&Aは「今の価値」から「次の価値」へ
ホテル・旅館のM&Aでは、
過去売上。
過去利益。
不動産価格。
が重要です。
しかしこれからは、
さらに、
このホテルを改装したらどうなるか。
ブランドを変えたらどうなるか。
用途を変えたらどうなるか。
隣地と一体化したらどうなるか。
という、
「次の使い方」
まで考える必要があります。
ホテルM&Aとは、
現在のホテルを買うこと
だけではなく、
「次の価値を買うこと」
でもあるのかもしれません。
ホテルは「建てる」から「見つける」時代へ
建設費が上がる。
土地価格が上がる。
ホテル需要は続く。
新規供給は簡単ではない。
そうなれば、
投資家が見る対象は、
更地
だけではありません。
築古オフィス。
古いホテル。
社宅。
保養所。
寮。
遊休不動産。
です。
そこに、
ホテル運営。
デザイン。
ブランド。
資本。
を組み合わせる。
すると、
昨日まで「古い建物」だったものが、
明日には、
「ホテル投資案件」
になる可能性があります。
これからのホテル投資で重要なのは、
完成されたホテルを見つける能力だけではありません。
「ホテルになる前の不動産を見つける能力」。
そして、
「現在の用途より価値の高い未来を設計する能力」。
建設費高騰とホテル需要の拡大が続けば、
ホテル投資は、
「建てる」から、
「見つけて、変える」
時代へ進んでいくのかもしれません。
ホテル・旅館・民泊の売却・購入なら「INVESTEL」
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既存ホテルの再生。
ブランド変更。
リノベーション。
用途転換。
旅館業化。
遊休不動産のホテル化。
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