10月に入り、年末が近づいてきました。
会社の利益が想定以上に出そう。
個人事業の所得が増えそう。
今年は税金が高くなりそう。
そんな経営者や投資家の中には、
「年末までに何か節税できないか？」
と考え始める人もいるのではないでしょうか。
節税。
減価償却。
設備投資。
経費。
資金繰り。
といったテーマは高い関心を集めています。
しかし、ここで注意したいことがあります。
「税金を減らすこと」と「お金を増やすこと」は同じではありません。
100万円税金を減らすために、300万円のお金を使った。
これでは手元資金は減っています。
節税だけを目的に不要なものを購入することは、経営的には合理的とは限りません。
一方、
どうせ必要になる設備を前倒しで購入する。
収益を生む資産へ投資する。
その投資に減価償却や税額控除などを適切に組み合わせる。
のであれば、
「事業投資」と「税務」の両方を考えた資金の使い方
になります。
では、
ホテル。
旅館。
民泊。
といった宿泊施設を購入することは、節税になるのでしょうか。
今回は、
減価償却。
中古資産。
建物。
設備。
FF&E。
不動産売買。
事業譲渡。
株式譲渡。
という視点から、
「宿泊施設を買うと税金はどうなるのか？」
を考えていきます。
※本記事は2026年10月3日時点の公開情報をもとに、INVESTEL編集部がホテル・旅館・民泊、不動産投資、M&A、税務・資金繰りの観点から独自に編集・考察したものです。税務上の取扱いは法人・個人、取得資産、取引スキーム、事業年度、改修内容等によって異なります。本記事は個別の税務・投資助言を目的とするものではありません。具体的な取引については税理士等の専門家へご確認ください。
1．「利益が出たから何か買おう」は危険
例えば会社で、
3,000万円
の利益が出そうだとします。
経営者としては、
「このままだと税金が高い」
と考えます。
そこで、
年末までに3,000万円使ってしまおう。
という発想になることがあります。
しかし、
3,000万円使ったからといって、3,000万円すべてがその年の経費になるとは限りません。
ここで重要になるのが、
減価償却です。
2．ホテルを1億円で買っても「1億円の経費」にはならない
例えば、
1億円
で宿泊施設を購入したとします。
だから、
1億円を今年の経費にできる。
というわけではありません。
そもそも不動産は、
土地。
建物。
に分かれます。
さらにホテルでは、
建物附属設備。
家具。
家電。
厨房設備。
空調。
照明。
ベッド。
システム。
など、さまざまな資産があります。
そして原則として、それぞれの資産を耐用年数に応じて費用化していきます。
これが、
減価償却
です。
3．土地は減価償却できない
ここは宿泊不動産投資で非常に重要です。
土地は、時間の経過によって価値が減少する資産として扱われないため、
減価償却できません。
例えば、
ホテル取得価格：1億円
土地：6,000万円
建物等：4,000万円
だったとします。
減価償却を考える対象になるのは、基本的に建物等の部分です。
つまり、
「1億円のホテルを買ったから1億円を減価償却できる」わけではありません。
4．だから「土地と建物の割合」が重要になる
同じ1億円の宿泊不動産でも、
物件A
土地：8,000万円
建物等：2,000万円
物件B
土地：3,000万円
建物等：7,000万円
では、
減価償却できる資産額が大きく違います。
もちろん、土地・建物の価格配分は節税目的で自由に決められるものではなく、合理的な根拠が必要です。
しかし宿泊不動産投資では、
購入価格だけではなく「何をいくらで取得しているのか」
を見ることが重要になります。
5．なぜ「中古不動産は節税になる」と言われるのか
中古不動産投資でよく出てくるのが、
中古資産の耐用年数
です。
一定の中古資産については、法定耐用年数ではなく、取得後の使用可能期間を見積もって耐用年数を設定できる場合があります。
合理的な見積もりが困難な場合には、
簡便法
が認められています。
法定耐用年数をすべて経過している場合、
原則として、
法定耐用年数 × 20％
で計算します。
ただし算出した年数が2年未満の場合は2年となります。
6．例えば築古の木造宿泊施設なら？
例えば、
木造のホテル・旅館用途の建物。
法定耐用年数：
17年
とします。
すでに法定耐用年数を全部経過した中古建物で、簡便法の適用条件を満たす場合、
17年 × 20％
＝3.4年。
1年未満は切り捨てるため、
3年
という計算になります。
つまり条件によっては、新築より短い期間で取得価額を償却していくことが可能になります。
これが、
「中古不動産は減価償却による節税効果が大きい」
と言われる理由の一つです。
7．ただし「古ければ何でも3年」は間違い
ここは注意が必要です。
中古資産の耐用年数は、
建物構造。
用途。
築年数。
取得後の使用可能期間。
取得時の改修。
資本的支出。
などによって変わります。
さらに国税庁によれば、中古資産を事業に使うために行った資本的支出が一定額を超える場合、簡便法を利用できないケースがあります。
つまり、
「築古ホテルを買えば短期償却できる」
と一律に判断することはできません。
8．ホテルは「建物」だけではない
ホテル・旅館・民泊が一般的な不動産と違うところがあります。
それは、
設備や家具が非常に多いこと。
例えば、
ベッド。
テレビ。
冷蔵庫。
洗濯機。
家具。
カーテン。
厨房設備。
空調設備。
給湯設備。
照明。
POS。
PC。
清掃機器。
などです。
ホテルを取得すると、
「建物1億円」
ではなく、
実際には、
土地。
建物。
建物附属設備。
器具備品。
機械装置。
など、
複数の資産が含まれる可能性があります。
9．「建物と設備を分ける」という考え方
建物と設備では、
耐用年数が異なる場合があります。
例えばホテルを取得して、
すべてを「建物」
として処理するのと、
合理的な根拠に基づいて、
建物。
建物附属設備。
器具備品。
などへ適切に区分するのでは、
各年度の減価償却費が変わる可能性があります。
ただし、当然ながら実態のない恣意的な配分はできません。
10．宿泊施設は「減価償却資産の集合体」
ここがホテル投資の面白いところです。
一般的な土地投資では、
土地そのものは減価償却できません。
しかしホテルは、
建物。
設備。
家具。
厨房。
空調。
システム。
など、
多くの減価償却資産によって事業が構成されています。
そのため、
取得価格の内訳
が非常に重要になります。
11．でも「減価償却が大きい＝良い投資」ではない
ここで絶対に勘違いしてはいけないことがあります。
例えば、
1億円の中古旅館。
年間減価償却費：
2,000万円。
だったとします。
「毎年2,000万円も経費になる」
と聞くと魅力的です。
しかし、
年間営業利益：
▲500万円
だったらどうでしょうか。
税金は減るかもしれません。
しかし、
事業そのものが赤字です。
12．節税のために赤字ホテルを買うのは本末転倒
例えば、
税率を仮に30％として考えます。
1,000万円の利益を圧縮できれば、
税負担への影響は単純計算で、
約300万円。
しかし、
そのために年間500万円のキャッシュを失うホテルを所有したら、
経済合理性は別問題です。
節税は、
利益を生む投資に付随して発生するメリット
として考えるべきです。
13．「税金を減らす」より「税引後キャッシュを増やす」
宿泊投資で見るべきなのは、
節税額
ではありません。
最終的には、
After-Tax Cash Flow
です。
つまり、
税金を払った後に、
手元へいくら残るのか。
例えば、
投資A
節税効果：300万円
事業キャッシュフロー：▲500万円
投資B
節税効果：100万円
事業キャッシュフロー：＋800万円
なら、
節税額だけ見ればAです。
しかし投資としては、別の評価になります。
14．「節税物件」ではなく「稼ぐ資産」を買う
ここがINVESTELとして最も伝えたいポイントです！
ホテル。
旅館。
民泊。
を買う理由は、
税金を減らすため
ではありません。
本来は、
宿泊需要がある。
NOIが出る。
運営改善余地がある。
不動産価値がある。
将来売却できる。
という理由で買うべきです。
そのうえで、
減価償却などの税務メリットを最大限適切に活用する。
順番を逆にしてはいけません。
15．「中古ホテル」は節税とValue-upを両立できる可能性がある
一方で、中古ホテルには面白い特徴があります。
例えば、
築25年。
客室30室。
売上1億円。
NOI1,500万円。
というホテル。
建物は古い。
しかし、
改装。
ADR改善。
OTA改善。
Revenue Management。
清掃効率化。
ブランド変更。
などによって、
NOIを、
1,500万円
↓
3,000万円
へ改善できる可能性がある。
さらに中古資産として一定の減価償却メリットを得られるのであれば、
運営改善＋税務メリット
を両方狙える可能性があります。
16．ただし「改修しすぎる」と税務も変わる
中古ホテルを取得した後、
大規模リノベーションを行う場合には注意が必要です。
例えば、
建物取得：5,000万円
改修：4,000万円
とします。
中古資産の取得後に大規模な資本的支出を行った場合、
中古資産の簡便法による耐用年数をそのまま使えない場合があります。
つまり、
「古い建物を買って、大規模改修して、全部短期償却」
という単純な話ではありません。
取得前に、
税務。
建築。
投資。
を一緒に検討する必要があります。
17．年末にホテルを買えば今年の節税になる？
これもよくある誤解です。
例えば12月20日にホテルを購入したとします。
「今年中に買ったから今年の減価償却を全部使える」
とは限りません。
減価償却では、
「事業の用に供した日」
が重要です。
単に契約した。
代金を払った。
だけではなく、
実際に事業で利用できる状態になったタイミングが問題になります。
さらに、事業年度の途中から使用した資産については、月数に応じた計算となる場合があります。
したがって、
12月31日に買えば1年分節税できる
という理解は危険です。
18．「年末までに買う」より「年末までに使える状態にする」
宿泊施設の場合、
取得。
引渡し。
改修。
消防。
許認可。
家具搬入。
OTA登録。
開業。
まで時間がかかります。
そのため節税目的だけで年末直前に急いで買っても、
想定していた税務効果が得られない可能性があります。
ホテル・旅館・民泊では、
取得日と事業開始日が同じとは限らない
という点に注意が必要です。
19．さらに「M&A」になると話が変わる
ホテルを取得するとき、
方法は一つではありません。
例えば、
① 不動産売買
土地・建物を買う。
② 事業譲渡
ホテル事業を買う。
③ 株式譲渡
ホテル運営会社そのものを買う。
があります。
同じ「3億円でホテルを買う」でも、
何を買うかによって、
会計。
税務。
減価償却。
消費税。
許認可。
契約。
が変わります。
20．不動産売買なら「資産を買う」
例えば、
土地。
建物。
家具。
設備。
を取得します。
取得した資産について、それぞれ税務上の取得価額や耐用年数を検討します。
土地は減価償却しません。
建物等は減価償却します。
つまり、
Asset Deal
です。
21．事業譲渡なら「事業を構成する資産」を買う
事業譲渡では、
家具。
設備。
予約。
顧客関係。
契約。
ブランド。
その他の事業資産。
などを個別に引き継ぐ場合があります。
売買価格と引き継ぐ資産・負債等との関係によっては、
税務上の「のれん」などが発生することもあります。
つまり、
単なる建物購入とは違います。
22．株式譲渡なら「会社を買う」
株式譲渡では、
ホテルの建物を直接購入するのではなく、
ホテルを所有・運営している会社の株式
を取得します。
会社の中には、
土地。
建物。
設備。
従業員。
契約。
許認可。
借入。
などが存在します。
しかし買主が取得するのは、基本的には株式です。
そのため、
「ホテルを3億円で買ったから建物3億円を減価償却」
という考え方にはなりません。
23．「節税したい買主」と「株式で売りたい売主」は利害が違うことも
ここはM&Aで面白いところです。
買主は、
資産を取得して減価償却したい。
一方、
売主は、
株式譲渡で会社ごと売りたい。
というケースがあります。
つまり、
売主と買主で「最適な取引スキーム」が違う
ことがあります。
24．だから「価格」だけでM&Aを決めてはいけない
例えば、
3億円
という同じ価格でも、
不動産売買。
事業譲渡。
株式譲渡。
では、
買収後の税引後キャッシュフローが変わる可能性があります。
そのためホテルM&Aでは、
Purchase Price
だけではなく、
After-Tax Purchase Price
という考え方も重要になります。
つまり、
税務まで考えた実質的な取得コストです。
25．「安い案件」が税引後では高いこともある
例えば、
案件A
価格：2.8億円
税務メリット：小さい
案件B
価格：3億円
減価償却可能資産が多い
運営利益も高い
という場合。
表面価格ではAが安い。
しかし、
数年間の税引後キャッシュフローまで計算すると、
Bの方が有利になる可能性があります。
つまり宿泊M&Aでは、
「いくらで買うか」だけではなく「買った後にいくら残るか」
を見る必要があります。
26．年末節税なら「設備投資」も考える
ホテルを丸ごと購入しなくても、
既存ホテルを運営している事業者なら、
必要な設備投資を前倒しする考え方があります。
例えば、
清掃機器。
業務システム。
厨房機器。
省エネ設備。
業務用設備。
などです。
中小企業向けには、一定の設備投資について特別償却や税額控除を選択できる税制措置もあります。
ただし、
対象企業。
対象業種。
対象設備。
取得時期。
認定。
などの条件があります。
「ホテルだから使える」とは限らないため、必ず事前確認が必要です。
27．設備投資は「税金」よりROIを見る
例えば、
1,000万円の設備。
税制メリット：
200万円相当。
だったとします。
しかし、
その設備が全く利益を生まないのであれば、
800万円のキャッシュアウトです。
一方、
1,000万円投資して、
毎年300万円の人件費削減。
さらに税制メリットも得られる。
なら、
投資として意味があります。
つまり順番は、
① ROIが合う
↓
② 事業に必要
↓
③ 税制も活用する
です。
税制から投資を決めてはいけません。
28．ホテルなら「省人化投資」と相性がいい
例えば、
セルフチェックイン。
スマートロック。
PMS。
清掃機器。
自動精算。
省エネ空調。
照明。
など。
これらは、
人件費削減。
業務効率化。
電気代削減。
につながる可能性があります。
つまり、
税務メリット＋NOI改善
を狙える投資です。
節税のためだけに何かを買うより、
こちらの方が経営的には合理的です。
29．例えばNOIが300万円増えたら？
1,000万円の設備投資によって、
年間NOIが、
300万円
増えたとします。
仮にCap Rateを5％とすると、
単純な収益還元の考え方では、
300万円 ÷ 5％
＝
6,000万円
の価値差につながる可能性があります。
つまり、
1,000万円の設備投資が、
税金を減らすだけではなく、
ホテルそのものの価値を高める
可能性があります。
30．これが「良い節税」
INVESTELでは、
宿泊事業における節税を、
単に、
税金を減らすこと
とは考えません。
重要なのは、
税金を減らしながら、将来の利益も増やすこと。
例えば、
省エネ。
省人化。
客室改装。
Revenue Management。
直販システム。
設備更新。
などです。
これらは、
事業を強くする投資
でもあります。
31．逆に「悪い節税」とは？
例えば、
利益が出た。
↓
税金を払いたくない。
↓
必要のない資産を買う。
↓
キャッシュがなくなる。
↓
翌年売上が落ちる。
↓
銀行返済が苦しくなる。
これでは本末転倒です。
税金は減りました。
しかし、
会社も弱くなっています。
32．「税金を払う会社」は悪い会社ではない
利益が出れば、
税金が発生します。
それは、
事業が利益を生んでいる
ということでもあります。
過度な節税によって、
利益をゼロに近づければ、
金融機関から見た財務内容に影響する可能性もあります。
ホテル投資では、
次の物件を買うために、
融資
が必要になるケースも多い。
つまり、
節税と銀行評価を同時に考える
必要があります。
33．ホテル投資家ほど「税金だけ」を見てはいけない
ホテル投資では、
税務。
融資。
運営。
不動産。
M&A。
がすべてつながっています。
例えば節税のために利益を圧縮する。
↓
決算書上の利益が下がる。
↓
金融機関評価に影響。
↓
次のホテル取得時の融資に影響。
という可能性があります。
だからこそ、
単年度の税金ではなく、
3年・5年単位の資金戦略
を見る必要があります。
34．「税率」ではなくIRRを見る
宿泊投資で最終的に見るべきなのは、
いくら節税できるか
だけではありません。
取得価格。
改修費。
借入。
運営利益。
税金。
売却価格。
を含めた、
投資全体のIRR
です。
例えば、
税務メリットは大きい。
しかし売却価格が低い。
という投資より、
税務メリットは小さい。
しかしNOIが成長し、高値で売却できる。
という投資の方が、
最終的なリターンは高い可能性があります。
35．出口で税金が発生することも忘れない
減価償却によって、
保有期間中の課税所得を抑えられたとしても、
売却時まで含めて考える必要があります。
建物は減価償却によって簿価が下がっていきます。
そのため、
売却価格。
売却時簿価。
によっては、
売却時に利益が発生します。
つまり、
「今年税金が減った」だけで投資判断を終えてはいけない
ということです。
36．節税は「消える」のか「後ろにずれる」のか
節税には、
税負担そのものを減らすもの
と、
課税時期を後ろへずらすもの
があります。
減価償却による効果についても、
取得から売却まで含めた税務を考える必要があります。
だからこそ、
「今年いくら税金が減るか」ではなく「保有期間全体でどうなるか」
を見ることが重要です。
37．INVESTELが考える「年末の宿泊投資」7つの質問
年末にホテル・旅館・民泊への投資を検討するなら、少なくとも次の7つを確認したいところです。
① 節税しなくても買いたい案件か？
最重要です。
② 土地・建物・設備の内訳は？
何を取得するのか確認します。
③ 減価償却はどうなるか？
構造・築年数・用途・設備を確認。
④ 今年いつから事業供用できるか？
取得日だけを見ない。
⑤ 買収後NOIはいくらか？
節税額より利益を見る。
⑥ 不動産・事業・株式のどれを買うか？
取引スキームを比較。
⑦ 最後はいくらで売れるか？
出口まで含めて判断する。
38．最も重要なのは①
もう一度言います。
「節税しなくても、そのホテルを買いたいか？」
です。
YESなら、
投資案件として検討する価値があります。
NOなら、
税金だけを理由に購入することには慎重になるべきです。
税制は変わります。
しかし、
良い立地。
良い施設。
強いブランド。
高いNOI。
良い運営。
は、
税制が変わっても価値を持ちます。
39．「節税商品」ではなく「宿泊事業」を買う
ホテル。
旅館。
民泊。
は、
節税商品ではありません。
宿泊客を集め、
サービスを提供し、
利益を生み出す、
事業です。
だからこそ、
税金だけを見て購入すると、
失敗する可能性があります。
40．年末節税の本当の目的とは？
税金をゼロにすること。
ではありません。
会社に、
より多くのキャッシュと価値を残すこと。
です。
例えば、
1,000万円納税して、
3,000万円キャッシュが残る会社。
と、
税金を100万円まで減らしたが、
500万円しかキャッシュが残らない会社。
どちらが強いでしょうか。
税金は、
経営の一部分です。
「節税のためにホテルを買う」から「ホテル投資に税務を組み込む」へ
10月から年末にかけて、
節税。
経費。
設備投資。
不動産。
などを考える経営者は増えていきます。
中古ホテルや旅館、民泊は、
建物。
設備。
家具。
など多くの減価償却資産を含むため、
税務上の検討ポイントが多い投資です。
しかし、
節税できるから買う
のではありません。
まず、
宿泊需要がある。
NOIが出る。
運営改善できる。
不動産価値がある。
出口がある。
そのうえで、
適切な減価償却。
設備投資税制。
取引スキーム。
を設計する。
順番は、
Investment
↓
Operation
↓
Finance
↓
Tax
です。
税金は、
投資判断の入口ではなく、
投資リターンを最大化するための設計要素の一つ。
年末の節税を考える今だからこそ、
「いくら税金を減らせるか」
ではなく、
「この投資によって、5年後にいくらお金が残るのか」
を考えることが、
ホテル・旅館・民泊投資では重要なのではないでしょうか。
ホテル・旅館・民泊の売却・購入なら「INVESTEL」
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宿泊施設への投資では、
物件価格。
ADR。
OCC。
NOI。
だけではなく、
減価償却。
設備投資。
資金調達。
取引スキーム。
買収後のキャッシュフロー。
出口戦略。
まで含めて検討することが重要です。
INVESTELでは、
不動産売買。
事業譲渡。
株式譲渡。
など、施設・事業の状況に合わせた取引方法を検討できます。
「年内に宿泊施設を取得したい」
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