2026年、東京の民泊市場で大きな変化が起きています。
その一つが、
「民泊規制の強化」
です。
台東区では、2026年10月1日から新たに届出を行う住宅宿泊事業について、
月曜日から金曜日までの平日営業が完全に制限
されます。
さらに、新宿区でも住宅地を中心に民泊規制を強化する動きが進んでいます。
東京都も2026年7月に「東京都民泊コールセンター」を開設。
観光庁も民泊に関する夜間苦情受付コールセンターの試行や、旅館業・特区民泊を含めた実態調査を進めています。
一方で、民泊市場そのものが縮小しているわけではありません。
観光庁によると、2026年7月15日時点の住宅宿泊事業の届出住宅数は、
42,070件。
2026年4〜5月の全国の宿泊日数は、
624,088日。
前年同期比では、
138.6％
となっています。
つまり現在の民泊市場では、
「需要・施設数は増えている。しかし新規参入への規制は強くなっている」
という興味深い現象が起きています。
これは民泊オーナーだけの問題ではありません。
INVESTELが扱う、
民泊M&A
宿泊事業譲渡
不動産売買
旅館業施設
宿泊投資
にも大きく関係します。
なぜなら今後、
「民泊として営業できる状態そのもの」に価値が生まれる可能性
があるからです。
今回は東京で進む最新の民泊規制から、
「既存民泊の価値は上がるのか？」
そして、
民泊M&Aでは何を買っているのか？
を考えていきます。
1．全国の民泊は4万2,000施設を突破
まず民泊市場の現在地を見てみます。
観光庁によると、住宅宿泊事業法に基づく届出件数は、2026年7月15日時点で累計65,837件。
そのうち廃止されたものを除いた届出住宅数は、
42,070件
となっています。
さらに2026年4月1日〜5月31日の2カ月間では、
宿泊日数：624,088日
宿泊者数：626,765人
となりました。
宿泊日数は前年同期比138.6％。
宿泊者数は130.1％です。
特に宿泊日数が多いのは東京都で、
362,082日。
全国の中でも圧倒的に大きな民泊市場となっています。
つまり、
民泊需要そのものは依然として大きい
と考えられます。
2．しかし東京では「民泊規制」が強くなっている
一方で、その東京では民泊を巡る環境が変化しています。
背景にあるのが、
騒音。
ごみ。
深夜の迷惑行為。
管理者との連絡。
地域住民とのトラブル。
などです。
観光庁長官は2026年6月の会見で、全国のトラブル件数を網羅的には把握していないとしたうえで、新宿区では2025年度に民泊に関する苦情が900件を超えたと説明しています。
東京都も2026年7月から、
「東京都民泊コールセンター」
を開設しました。
受付対象には、
騒音等の迷惑行為。
衛生・安全面の苦情。
周辺住民からの相談。
違法民泊が疑われる施設の通報。
などが含まれています。
つまり行政の視点も、
「民泊を増やす」だけではなく、「地域と共存できる民泊を残す」
方向へ変化しています。
3．台東区では2026年10月から「平日営業」を制限
その象徴的な動きの一つが台東区です。
浅草や上野などを抱える台東区は、日本でも有数の観光エリアです。
2026年10月1日から施行される改正条例では、
10月1日以降に新たに届出される住宅宿泊事業について、家主居住型・家主不在型を問わず平日の営業が完全に制限
されます。
つまり基本的に、
月曜日
火曜日
水曜日
木曜日
金曜日
の営業ができなくなります。
年間180日という住宅宿泊事業法の上限以前に、
自治体条例によって実際に営業できる日が大きく限定される
ということです。
4．重要なのは「既存施設」
ここで投資・M&Aの視点から非常に重要なポイントがあります。
台東区の今回の規制では、
2026年9月30日までに届出が受理された既存施設については、この平日営業制限の対象外
となっています。
つまり、
9月30日以前の既存民泊
と、
10月1日以降の新規民泊
では、
同じエリアでも営業条件が異なることになります。
ここに、
既存民泊の希少性
という新しい考え方が生まれます。
5．「同じマンション」でも価値が変わる可能性
例えば台東区に、
同じマンション。
同じ間取り。
同じ40㎡。
同じ5,000万円。
の2室があったとします。
A室
2026年9月以前から適法に民泊営業。
B室
2026年10月以降に取得し、新たに民泊を開始したい。
不動産として見れば、
ほぼ同じです。
しかし宿泊事業として見れば、
営業可能日が違う可能性があります。
すると、
「不動産価値は同じでも、宿泊事業価値は違う」
という状況が生まれます。
6．ここで民泊M&Aの考え方が重要になる
通常の不動産売買なら、
土地。
建物。
区分所有権。
などを売買します。
しかし民泊M&Aでは、
それだけではありません。
場合によっては、
運営会社。
予約。
レビュー。
OTAアカウント。
家具・設備。
清掃体制。
運営SOP。
ブランド。
なども含めた、
「宿泊事業」
を承継します。
だからこそ重要なのが、
「何が引き継げるのか」
です。
7．「届出番号があるから、そのまま営業できる」とは限らない
ここは非常に注意が必要です。
既存民泊を購入したからといって、
現在の営業条件がそのまま買主へ引き継がれるとは限りません。
住宅宿泊事業の届出は、
事業者。
物件。
管理体制。
などと関係しています。
事業者が変われば、
廃業届や新たな届出が必要になる場合があります。
また、
不動産売買。
事業譲渡。
株式譲渡。
のどの方法を使うかによっても、法的な整理が異なります。
つまり、
「既存民泊だから価値がある」
と単純に考えるのは危険です。
8．民泊M&Aでは「スキーム」が価値を左右する
例えば、
法人A
が民泊を運営しているとします。
その法人が持つ、
株式そのものを取得する
ケースと、
法人Aから、
民泊事業だけを譲り受ける
ケースでは、
取引の構造が違います。
さらに、
物件を所有しているのか。
賃借しているのか。
転貸なのか。
運営受託なのか。
によっても変わります。
だからこそ民泊M&Aでは、
「価格交渉の前に、そもそも何を承継できるのか」
を確認する必要があります。
9．これから「営業できる権利」が価値になる？
海外の不動産市場では、
開発権。
容積。
ライセンス。
など、
建物そのもの以外の「権利」が価値を持つケースがあります。
民泊市場でも似た考え方が出てくる可能性があります。
ただし厳密には、
「届出番号そのものを自由に売買できる」
という意味ではありません。
重要なのは、
既存の営業条件を維持できる事業・法人・運営体制を、適法に承継できるか
です。
ここが確認できれば、
単なる家具付き不動産とは違う価値が生まれる可能性があります。
10．「利回り10％だから買う」が危険になる
民泊案件では、
年間売上：1,500万円
利益：500万円
物件価格：5,000万円
だから、
「利回り10％」
という説明を見かけることがあります。
しかし今後は、
その数字だけでは判断できません。
なぜなら、
その500万円が買収後も再現できるとは限らない
からです。
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11．例えば営業日が半分になったら？
非常に単純化して考えてみます。
年間売上1,500万円。
営業利益500万円。
の民泊があるとします。
しかし買収後の新規届出によって営業可能日が大幅に減少したとします。
売上が仮に、
1,500万円
↓
900万円
になれば、
利益500万円
がそのまま維持されることは通常期待できません。
清掃費などの変動費は下がっても、
家賃。
ローン。
管理費。
通信費。
システム費。
などの固定費は残ります。
すると、
「買う前は高利回り、買った後は赤字」
ということも起こり得ます。
12．民泊投資では「過去PL」より「買収後PL」が重要
ここが今回の記事で最も伝えたいポイントの一つです。
民泊M&Aで売主から、
過去12カ月売上。
過去12カ月利益。
を見せてもらう。
もちろん重要です。
しかし買主が見るべきなのは、
Past P&LではなくPost-Acquisition P&L。
つまり、
「買った後の収支」
です。
買収後PLで変わるもの
民泊を買収すると、さまざまな条件が変わる可能性があります。
例えば、
営業可能日。
賃貸借契約。
OTAアカウント。
レビュー。
清掃単価。
運営代行費。
管理会社。
宿泊料金。
許認可・届出。
です。
つまり、
売主のPLをそのままコピーして、
「自分も同じ利益が出る」
と考えるのは危険です。
13．Airbnb・Booking.comのレビューは引き継げる？
民泊M&Aで実務上よく問題になるのが、
OTAアカウントとレビュー
です。
例えば、
Airbnb評価4.9。
レビュー500件。
Booking.com評価9.2。
という施設。
このレビューがあるから、
予約が入っている可能性があります。
しかしM&A後、
アカウントや掲載情報をどのように扱えるのかは、
各OTAの規約や取引形態によって異なります。
もしレビューを引き継げず、
新規掲載になるなら、
買収後の予約数やADRが変わる可能性があります。
つまり、
レビューも「見えない資産」ですが、自由に譲渡できる資産とは限りません。
14．「民泊M&AのDD」は不動産DDだけでは足りない
ここからINVESTELとして特に重要だと考えている部分です。
通常の不動産投資なら、
登記。
建築。
境界。
修繕。
賃貸借契約。
などを確認します。
しかし民泊では、それだけでは足りません。
宿泊事業DD
が必要です。
INVESTELが考える「民泊DD」の8項目
① 営業スキーム
旅館業。
住宅宿泊事業。
特区民泊。
まず、どの制度で営業しているのか。
② 自治体条例
営業日。
エリア。
用途地域。
管理者要件。
自治体独自の規制を確認します。
同じ東京都でも条件は同じではありません。
③ M&A後の営業継続性
不動産売買。
事業譲渡。
株式譲渡。
どのスキームなら、どの契約・運営体制・許認可関係を維持できるのか。
④ OTA
Airbnb。
Booking.com。
Expedia。
Agoda。
掲載・レビュー・予約をどう扱うのか。
⑤ 賃貸借契約
賃借型民泊の場合、
そもそも宿泊事業が許可されているのか。
転貸承諾はあるのか。
オーナーチェンジ後も契約できるのか。
⑥ 管理規約
区分マンションの場合、
管理規約で民泊が禁止されていないか。
これは非常に重要です。
⑦ 近隣トラブル
過去に、
騒音。
ごみ。
警察対応。
行政指導。
近隣クレーム。
がないか。
⑧ 買収後PL
最後に、
「今までいくら儲かったか」
ではなく、
「自分が買った後にいくら儲かるか」
を計算します。
15．「近隣対応」が企業価値になる時代へ
今後、民泊で意外と重要になるのが、
近隣との関係
です。
これまで民泊運営では、
ADR。
OCC。
レビュー。
売上。
などが重視されてきました。
しかし規制強化の背景には、
地域住民とのトラブルがあります。
例えば、
24時間連絡可能。
騒音センサー。
ごみ管理。
多言語ルール。
緊急駆け付け。
定期巡回。
などを整備している事業者は、
行政・地域との摩擦を抑えやすくなります。
つまり、
「地域とトラブルなく運営できる能力」自体が運営会社の競争力
になっていく可能性があります。
16．「無人運営＝優秀」とは限らない
民泊業界では、
セルフチェックイン。
スマートロック。
自動メッセージ。
AIチャット。
など、省人化が進んでいます。
運営効率を高めるうえで非常に重要です。
しかし、
無人化と管理不在は別です。
宿泊者が深夜に騒いだ。
鍵が開かない。
ごみを道路に置いた。
近隣から苦情が来た。
こうしたとき、
誰が対応するのか。
今後は、
「人を使わない運営」
ではなく、
「少人数でも管理責任を果たせる運営」
が重要になるでしょう。
17．規制強化は「優良事業者」にとって悪いことなのか？
一見すると、
規制強化＝民泊事業者にマイナス
に見えます。
しかし必ずしもそうとは限りません。
ルールを守らない事業者。
管理体制の弱い事業者。
近隣対応をしない事業者。
が市場から退出すれば、
適切に運営している施設へ需要が集まる可能性があります。
さらに新規供給が制限されれば、
既存の適法な宿泊施設の希少性が高まる
可能性もあります。
ただし「既存だから高く売れる」とは限らない
ここは重要です。
規制強化された。
↓
新規民泊が作れない。
↓
既存民泊の価値が上がる。
と単純に考えるのは危険です。
本当に重要なのは、
その営業条件を買主が引き継げるのか。
そして、
その利益を買収後も再現できるのか。
です。
この2つが成立しなければ、
過去の高収益には大きな価値を付けられません。
18．民泊M&Aの価格はどう考えるべきか
例えば、
年間営業利益：600万円
の民泊事業があったとします。
売主は、
「利益600万円なので3年分で1,800万円」
という価格を希望している。
しかし買主がDDすると、
OTAレビュー承継不可。
清掃費上昇。
運営代行費増加。
営業日制限。
などにより、
買収後利益が、
600万円
↓
300万円
になるとします。
この場合、
600万円を基準に価格を決めるべきではありません。
買主が取得するのは、
「過去の600万円」
ではなく、
「未来の300万円」
だからです。
19．「民泊利回り」から「継続可能利益」へ
今後、民泊投資で重要になるのは、
表面利回り。
実質利回り。
だけではありません。
INVESTELでは、
Sustainable Earnings（継続可能利益）
という考え方が重要になると考えています。
つまり、
規制。
契約。
運営。
OTA。
人件費。
清掃。
近隣対応。
を考慮したうえで、
「買収後も継続的に生み出せる利益はいくらか」
を見ることです。
20．民泊M&Aは「物件探し」から「営業可能性探し」へ
これまで民泊投資では、
駅徒歩。
家賃。
間取り。
宿泊人数。
想定ADR。
などから物件を探すケースが多くありました。
しかし規制が強くなるほど、
それだけでは足りません。
これから重要になるのは、
この物件で営業できるのか。
何日営業できるのか。
誰が管理するのか。
どのスキームなら承継できるのか。
そして、
買収後も同じ利益を作れるのか。
です。
つまり民泊投資は、
「良い不動産を探すゲーム」から「継続できる宿泊事業を探すゲーム」
へ変わっていく可能性があります。
21．規制強化で「旅館業許可」の価値も変わる？
さらに考えたいのが、
旅館業です。
住宅宿泊事業には年間180日という営業日数上限があります。
さらに自治体条例によって営業可能日が制限される場合があります。
一方、旅館業許可を取得した宿泊施設は制度が異なります。
もちろん、
用途地域。
建築。
消防。
設備基準。
近隣対応。
などの要件があります。
そのため今後、
「民泊として運営できる物件」
だけではなく、
「旅館業として365日運営できる物件」
の希少性が改めて注目される可能性があります。
22．これは民泊だけの話ではない
今回の規制強化から見えてくるのは、
ホテル・旅館・民泊など宿泊不動産全体に共通する考え方です。
不動産価値は、
土地。
建物。
立地。
だけで決まるわけではありません。
宿泊施設の場合、
「その場所で、どのような宿泊事業を、どの条件で運営できるか」
が大きな価値になります。
同じ1億円の建物でも、
住宅しかできない。
民泊180日できる。
旅館業365日できる。
では、
生み出せるキャッシュフローが違います。
つまり宿泊不動産では、
「不動産価値＋営業可能性」
を見る必要があります。
23．INVESTELが考える、これからの民泊投資5つの質問
民泊・小規模宿泊施設を購入するとき、これからは最低限次の5つを確認する必要があります。
① 今、何の許認可・届出で営業しているのか？
住宅宿泊事業なのか。
旅館業なのか。
特区民泊なのか。
② 買収後も同じ条件で営業できるのか？
売主だからできているのか。
買主になっても継続できるのか。
③ 自治体条例はどう変わっているのか？
現在だけでなく、すでに決まっている将来の規制も確認します。
④ 過去利益ではなく「買収後利益」はいくらか？
営業日。
OTA。
運営費。
清掃。
家賃。
すべて再計算します。
⑤ 出口で次の買主も営業できるのか？
自分が買えるだけでは不十分です。
5年後、
次の買主へ売却するときにも、
営業可能な状態なのか。
ここまで考えて初めて、
出口戦略
になります。
24．「売上の高い民泊」より「続けられる民泊」へ
民泊市場は成長しています。
全国の届出住宅数は4万2,000件を超え、宿泊日数も前年同期を大きく上回っています。
一方で、
騒音。
ごみ。
地域住民との摩擦。
違法民泊。
管理体制。
などの問題から、自治体による規制強化も進んでいます。
つまりこれからの民泊市場では、
需要があるだけでは十分ではありません。
営業できること。
管理できること。
地域と共存できること。
そして、
次のオーナーにも引き継げること。
が重要になります。
民泊M&Aで買うべきなのは、
ベッド。
家具。
レビュー。
過去の売上。
だけではありません。
本当に買うべきなのは、
「将来も利益を生み続けられる宿泊事業」
なのかもしれません。
規制が強くなる時代だからこそ、
「いくら儲かっている民泊か」
ではなく、
「その利益は、買収後も続くのか？」
という問いが、これまで以上に重要になっていくでしょう。
■ホテル・旅館・民泊の購入・売却なら「INVESTEL」
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民泊・宿泊施設の売買では、
不動産売買
事業譲渡
株式譲渡
など、取引方法によって承継できる内容が異なります。
また投資判断では、
許認可・届出
自治体条例
OTA・レビュー
賃貸借契約
管理規約
運営収支
近隣対応
買収後収支
出口戦略
まで確認することが重要です。
「民泊を売却したい」
「運営中の民泊を購入したい」
「旅館業物件を探している」
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